中野区の不動産売却にかかる税金・費用まとめ【知らないと損するポイント】

2025/03/29

不動産売却

中野区で不動産を売却するにあたり、「いったいどんな費用がかかるの？」「税金はどれくらい支払う必要があるの？」と疑問に感じる売主様は多いでしょう。
不動産売却には仲介手数料や譲渡所得税など、さまざまな費用や税金が発生します。これらをきちんと把握しておかないと、**売却後に「思ったより手取りが少なかった…」**と後悔する可能性も。
本記事では、中野区で不動産売却を検討中の売主様に向けて、代表的な税金や費用の種類・計算方法・支払い時期などを分かりやすくまとめました。知らないままだと損をするポイントも多いので、ぜひ最後までご一読ください。

不動産売却でかかる主な費用とは？

まずは、不動産売却全般でかかる可能性がある費用を整理してみましょう。大きく分けると、下記の費用項目があります。

仲介手数料
印紙税
抵当権抹消登記費用（司法書士報酬含む）
測量・境界確定費用（戸建て・土地の場合）
リフォーム・ハウスクリーニング費用（任意）
引っ越し費用（売却後に転居する場合）

売主様によっては発生しない項目もありますが、仲介手数料や印紙税などはほぼ必須になることが多いです。以下で詳しく見ていきましょう。

1. 仲介手数料

（1）仲介手数料の概要

不動産売却の際、売主様が不動産会社に支払う報酬が仲介手数料です。これは国土交通省の省令によって上限が定められており、**売却価格×3％＋6万円（+消費税）**という計算式が一般的な目安となります（売却価格が400万円超の場合）。

計算例：
売却価格3,000万円の場合
→ 3,000万円 × 3％ + 6万円＝ 96万円（+消費税）

上記はあくまで「上限額」なので、不動産会社によっては値引きをするケースもゼロではありません。しかし多くの業者では上限額いっぱいでの請求が一般的です。

（2）支払いタイミングと注意点

仲介手数料は、売買契約成立時に半額、引き渡し完了時に残りの半額を支払うのが一般的です（業者によっては一括払いの場合もあります）。

ポイント:
- 成功報酬であるため、もし売却できなければ仲介手数料はかかりません。
- 複数社と一般媒介契約を結んでいて、最終的に成約したのが1社なら、そこにのみ手数料を支払う形です。
- 料金体系については媒介契約を結ぶ前に確認し、契約書に明記してもらいましょう。

2. 印紙税

（1）印紙税とは？

不動産売買契約書には、印紙税法に基づき印紙を貼付する必要があります。契約書に記載された金額（契約金額の欄）によって印紙税の額が変わり、売主様・買主様のいずれかが負担します。実務上は「売主様と買主様が自分の控え分の契約書に印紙を貼る」ケースが多いです。

（2）印紙税額の目安

契約金額が1,000万円超5,000万円以下だと1万円程度、5,000万円超1億円以下なら3万円程度というのが一般的な印紙税額です（2024年3月31日までの軽減税率）。
例えば中野区内で3,000万円のマンションを売却する場合、印紙税は1万円程度になります。

注意: 2024年4月以降、印紙税の軽減措置がどうなるかは国の政策次第です。最新の税制改正情報を確認しましょう。

3. 抵当権抹消登記費用（司法書士報酬含む）

（1）抵当権抹消とは？

不動産を購入する際に住宅ローンを利用した場合、通常はローンを組んだ金融機関が抵当権を設定しています。売却時に住宅ローンを完済して抵当権を外すため、抵当権抹消登記の手続きが必要になります。

（2）費用の内訳

登録免許税
不動産1つにつき1,000円（例：土地と建物がある場合、計2,000円）
司法書士報酬
一般的には1～2万円前後が目安

合計で2～3万円程度の出費となることが多いです。ローンを完済していない売主様の場合、売却代金からローン残債を一括返済し、同時に抵当権抹消を進める流れとなります。

4. 測量・境界確定費用（戸建て・土地の場合）

戸建てや土地を売却する際、特に敷地の境界が曖昧になっている場合は、測量や境界確定を行う必要が出てきます。近隣トラブルを防ぎ、買主様にも安心して購入いただくためです。

費用の目安:
一般的には30万～50万円程度かかることがあります。
誰が負担する？
不動産売買契約書で、売主様側が境界確定をして引き渡す旨を定めるケースが多いです。買主様から要求されることも多々ありますので、あらかじめ土地家屋調査士や不動産会社と相談しておきましょう。

5. リフォーム・ハウスクリーニング費用（任意）

売主様の任意ですが、物件をより高く売りたい場合や、早期売却を目指したい場合には、リフォームやクリーニングを検討する価値があります。

簡易リフォーム
クロスの張り替えや床の補修など、見た目の印象を良くするための軽微な工事。費用は数十万円単位が目安。
ハウスクリーニング
プロによる清掃で、水まわりやキッチン、エアコン内部などを徹底的に綺麗に。こちらは数万円～10万円程度が一般的です。

注意点:

過度に高額なリフォームを行っても、その分が売却価格に上乗せできるとは限りません。
築年数が古い物件であれば、買主様が自分好みにリフォームしたいという需要もあるので、やりすぎは逆効果になる場合もあります。
迷ったら、不動産会社の担当者に「どの程度のリフォームなら売値アップが期待できるか」を相談しましょう。

6. 引っ越し費用（売却後に転居する場合）

もし売却後に新居へ引っ越す場合は、引っ越し費用や、仮住まいにかかる家賃なども視野に入れておく必要があります。
売却のタイミングと新居への入居時期が合わない場合、一時的にトランクルームやウィークリーマンションを利用する出費が発生することも。住み替え計画を立てる際は、こうした費用も事前に見積もっておくと安心です。

不動産売却益にかかる税金の基礎

次に、不動産売却で得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金について解説します。多くの売主様が見落としがちなポイントですが、きちんと理解しておくと予想外の税負担を回避できます。

譲渡所得税・住民税のしくみ（短期譲渡・長期譲渡の税率）

（1）譲渡所得とは

不動産を売却して得られた利益を「譲渡所得」と呼びます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
ここでの「取得費」とは、物件の購入代金や仲介手数料、購入時の登録免許税などを含む額を指します。

（2）短期譲渡・長期譲渡

短期譲渡: 物件を所有していた期間が5年以下
長期譲渡: 物件を所有していた期間が5年超

税率は下記のように異なり、長期譲渡の方が優遇されます。

税目	短期譲渡（5年以下）	長期譲渡（5年超）
所得税	30％	15％
住民税	9％	5％
復興特別所得税	所得税額の2.1％	所得税額の2.1％
合計	約39％（30%＋9%）＋α	約20％（15%＋5%）＋α

中野区であっても他の自治体と同様に、この区分に従って課税されます。もし築浅の投資用マンションを短期間で売却すると**約39％**もの高い税率が課されることがあるため要注意です。

特別控除（3,000万円特別控除など）の要件

（1）マイホーム（居住用財産）売却時の特例

売主様自身が住んでいる家や、過去に住んでいた家を売却する場合は、3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。
この特例が適用されると、譲渡所得から3,000万円分を差し引いた額に対して課税される仕組みとなるため、大幅に税負担が軽減されます。

主な適用要件:
1. 売主様が居住用として利用している、または過去に居住していた家屋であること
2. 売却する家屋と敷地が別々に所有されている場合は、通常同一敷地内であること
3. 配偶者や直系血族（親子）との取引ではないこと
4. 過去2年間以内に同特例を受けていないことなど

（2）その他の特例例

買い替え特例: 住み替え時に、新居を先に購入した際に一定の要件を満たせば、課税を繰り延べできる場合がある。
相続財産を売却した場合の取得費加算の特例: 相続税を支払った際、その分を取得費として加算できる場合がある。

どの特例が適用されるかは売主様の状況によります。利用要件が厳しく、知らないまま申告をしてしまうと後々訂正が必要になるため、不安な場合は税理士など専門家へ確認をおすすめします。

確定申告の必要性と手続き

不動産を売却して譲渡所得が生じた場合、翌年の2～3月に確定申告が必要になります。短期・長期問わず、「譲渡所得」自体が発生していれば申告は必須です（特例適用で税額が0円になる場合でも申告が必要）。

（1）確定申告に必要な書類

譲渡所得の内訳書（国税庁HP等からダウンロード可）
売買契約書や重要事項説明書の写し
取得時の契約書や領収書類（購入費用を証明する）
仲介手数料の領収書など譲渡費用を証明できるもの
特例を使う場合、住民票や住居証明書など

（2）中野区周辺で税務相談ができる窓口

中野税務署
住所：東京都中野区中野2-24-11-6F（中野駅南口より徒歩1分）
税理士事務所
中野区内で不動産売却サポート経験のある税理士を探すと良いでしょう。
無料相談会
中野区役所や都税事務所などで不定期に開催されることもあります。

ポイント:
「自分は税金がかかるの？」「どの特例を使えるの？」といった疑問がある場合、早めに税理士や不動産会社に相談しておくと、申告間際になって慌てるリスクを減らせます。

【豆知識】費用を抑えつつ高く売るには

リフォーム費用の費用対効果を見極める

先ほども触れましたが、リフォームやリノベーションの効果は物件の条件によって大きく異なります。大掛かりな工事をしても売却価格に反映されにくい場合もあるため、まずは不動産会社の担当者へ「どこまで手を入れるべきか」相談しましょう。

税理士等プロへの相談タイミング

もし売却益が大きく出そう、あるいは相続した物件を売却するなど税務が複雑なケースは、早い段階で税理士に意見を聞くのがベストです。
不動産会社の中には税理士や弁護士と連携している所もあるので、一括でサポートが受けられるとスムーズです。

節税と売却タイミングの関係

5年超の所有で長期譲渡扱いになり、税率が下がる
マイホーム特例の適用期限
住宅ローン控除の残存期間
市況の動向（売り手市場・買い手市場）

こうした要素が複合的に絡んでくるため、「いつ売るか」を検討するときには財務面＋市場面の両面を考慮しましょう。

【まとめ】費用と税金を踏まえた賢い売却を

ここまで、不動産売却における費用と税金について解説してきました。中野区は人気エリアゆえに物件価格も高額になりやすく、その分費用や税金も大きくなる傾向があります。後悔しない売却を実現するために、以下のポイントを押さえておきましょう。

仲介手数料や印紙税など、売却活動の過程で必ずかかる費用をチェック
住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消手続きや一括返済計画も考慮
譲渡所得税・住民税の税率は「所有期間5年」で大きく変わる
マイホーム特例や各種特例の要件を満たせるか事前に確認
確定申告は翌年必須！税理士や不動産会社のサポートを利用しよう

想定利益（手取り額）を事前に把握して計画的に進めよう

不動産売却で受け取る最終的な「手取り額」をイメージするには、売却価格から諸費用・税金をすべて差し引いた金額を計算することが重要です。
たとえば「3,000万円で売却できたら、そこから仲介手数料・抵当権抹消費用・譲渡所得税を差し引いていくら残るか」までシミュレーションしておけば、住み替え先の予算やローン返済計画なども立てやすくなります。

中野区不動産売却相談センターでの無料相談案内

当センターでは、中野区の不動産売却を熟知したスタッフが、税理士や司法書士など専門家とも連携しながら、売主様のあらゆるご相談に対応しております。

無料査定＆費用・税金試算サービス
売却予定物件の簡易査定だけでなく、想定される仲介手数料・印紙税・譲渡所得税などもざっくりと試算。初めて売却を検討される売主様でも安心です。
相続や離婚などの特殊事情にも対応
相続財産や離婚に伴う財産分与など、複雑なケースでも必要書類の手続きや税金申告をサポート。
売却後の確定申告もフォロー
申告に必要な資料作成や税理士との連携サポートも可能です。忙しい売主様の負担を最小限に抑えます。

不動産売却は高額な取引だからこそ、少しの知識不足が大きな損失につながることも。疑問や不安があれば、ぜひお気軽に「中野区不動産売却相談センター」にお問い合わせください。
専門家と協力しながら、最適な売却プランと費用対策をご提案いたします。