【再建築不可編】“古家付き土地”でもリフォームできる？売却前に知っておきたい制限と費用のリアル

2025/06/01

不動産売却

はじめに：再建築不可だけど改築・増築は可能？

「再建築不可物件」と聞くと、一般には「家が建て替えできない」という認識ですが、一部の売主様は「リフォームや増築は多少できるんじゃないか？」と期待を抱いているケースもあります。実際には、法的な制限が絡んで大規模リフォームや増改築が極めて難しい場合が多く、しかも昨今の経済動向（物価高・金利上昇）でリフォーム費用も跳ね上がるリスクがあります。

本記事では、再建築不可でもリフォームで使えるようにして売れるのか？という疑問を掘り下げつつ、売却をめざす前に知っておきたい制限や費用のリアルを解説します。

再建築不可物件の基本的な制限

1. 接道義務を満たさない＝建て替え不可

建築基準法では、幅員4m以上の道路に一定以上の接道が必要です。しかし再建築不可物件はこの義務を満たさず、建て替え許可が下りないため、銀行融資も受けにくく、買主が見つかりにくいというのが最大のハンデです。

2. 増改築には厳しい制限が

建て替えできない場合でも、一定範囲での改修や内装リフォームは許可されることがあります。ただし外壁や屋根を大幅に改修し、**実質的に「新築同等」**となるような工事は「建て替えとみなされる」可能性があり、行政からストップがかかることも。

構造躯体の変更: 大幅に梁や柱を取り替えると建て替えと判断されることがある
用途変更: 店舗や事務所へ用途転換する場合にも制限がかかるケースあり

3. 経済環境に左右されるリフォーム費

現在の物価高や円安の影響で、建材価格や人件費が上昇傾向です。ローン融資を受けるのも難しい再建築不可物件の場合、現金でリフォーム費を捻出する必要があり、思ったより高額になることも考えられます。

リフォームすれば売りやすくなる？期待と現実

メリット：見た目が良くなれば一定の買い手は付く

もし築古ボロボロの物件を、居住に耐えうる程度まで改装すれば、賃貸用や投資用として興味を持つ買主が増える可能性があります。最低限の修繕を行うことで、空き家よりはマシな状態で売却できるという利点はあるでしょう。

デメリット：コスト回収できないリスクが大

再建築不可物件の場合、そもそもの資産価値が低いため、数百万円以上のリフォームをしても、売値に反映されにくいのが実情です。しかも、買主が融資を受けにくいので現金決済となり、交渉で値引きされるケースも多いです。

売るなら“現状渡し”か“解体して更地か”を検討

1. 現状渡しでコストを抑える

リフォームや解体費をかけずに現状のまま売りに出すほうが、売主様にとっての出費は最小限です。ただし買主側の心理としては「建て替えもできない古家」となるため、かなり安値を提示される覚悟が要ります。

2. 解体して更地にすれば用途が広がる？

更地にすれば少なくとも古家の管理リスクは無くなります。とはいえ再建築不可という根本的な問題は変わらないため、買主層は依然限定的です。また、家屋を取り壊すと固定資産税が上がるケースもあり、売却までの間にコストが増える可能性が…。

それでもリフォームして売るという選択肢

1. 投資家向けに賃貸収益をPR

ある程度のリフォームを施して「○○万円で賃貸中」という形にしてから売りに出す、いわゆるオーナーチェンジ物件にする方法があります。ただし入居者がつくかどうかは地域の需要次第で、不景気下では空室リスクも高いため慎重に検討を。

2. 地縁買い？隣地の地権者にアピール

再建築不可物件は、隣地と一体で道路に接道できれば可となる場合もあります。隣地所有者が興味を持ってくれれば、リフォーム費をかけるまでもなく売れる可能性も。ただしこれはかなり限定的なケースで、タイミングが合わないとなかなか成立しません。

マクロ環境：金利上昇でリフォームもローンも厳しくなる

今後インフレや海外情勢の変化で金利が上がり、資材価格がさらに高騰すれば、リフォーム費用が膨大になりかねません。また、買主にとっても融資条件が厳しくなれば「再建築不可物件を購入してリフォームする」など高リスク物件への挑戦は一層敬遠されるでしょう。
先延ばしにすればするほど売れにくくなるリスクが増すのが現実です。