空き家を放置するリスクとは？中野区で空き家を売却・活用するポイント | 不動産に関する最新情報ブログ

高齢化や人口構造の変化に伴い、全国的に空き家問題が深刻化しています。中野区でも、相続や転勤などで空き家を持て余している売主様は少なくありません。しかし、「使わないけど売るのも面倒…」「家賃収入が得られるかも」と先延ばしにしていると、思わぬリスクや費用負担を背負うことにもつながります。

本記事では、中野区の空き家事情と、空き家を売却・活用するためのポイントをまとめました。空き家をどうするか悩んでいる売主様の参考になれば幸いです。

増える空き家問題とリスク

中野区における空き家件数の現状

中野区は東京23区内でも住宅地として人口が多いエリアですが、少子高齢化の影響や相続後の放置などで、一定数の空き家が発生しています。
正確な件数は年ごとに変動しますが、行政やNPOなどが取り組みを強化するほど、対応が急がれている状況です。

空き家を放置した場合のデメリット

1. 治安・景観の悪化
   住まい手のいない建物は防犯上の死角になりやすく、老朽化や雑草の繁茂で近隣に迷惑をかける場合もあります。

2. 建物の劣化
   人が住まなくなると通風・換気が悪化し、カビや害虫の発生リスクが高まります。修繕費用が将来的に大きくかさむ可能性があります。

3. 特定空家指定と行政指導
   放置がひどいと「特定空家等」に指定され、解体や修繕の指導・勧告を受けることがあります。固定資産税の住宅用地特例が外され、税負担が増える恐れも。

4. 機会損失
   売却すれば資金化できた、あるいは賃貸に出せば家賃収入を得られたはずの空き家を放置していると、得られるはずの利益を逃してしまいます。

空き家を売却するメリットと流れ

売却によって得られるメリット

• 維持費負担の軽減
  固定資産税や火災保険などに加え、水道や電気を止めていない場合は基本料金もかかります。売却してしまえば、不要な費用から解放されるでしょう。

• 物件価値下落の回避
  空き家を放置するほど建物は劣化します。まだ状態が良いうちに売却するほうが、高値で買い手がつく可能性が高まります。

• 相続人間のトラブル回避
  共有名義の相続物件などを放置すると、所有者間の意見対立が長期化しかねません。売却して現金化すれば、公平な分割がしやすくなります。

空き家売却の手順

1. 不動産会社に査定依頼
   物件の状態を確認し、価格の目安を出してもらいます。空き家特有の事情（老朽化や近隣状況など）を詳しく伝えることが大切。

2. 媒介契約→販売活動
   ポータルサイトや不動産会社の顧客リストに掲載し、内覧希望者を募ります。空き家なので見学しやすい反面、清掃や管理を怠ると印象が悪くなるため注意。

3. 売買契約・引き渡し
   価格合意後、買主様が住宅ローンを利用する場合は審査に少し時間がかかることがあります。無事に残金決済が終われば売却完了です。

倒壊の恐れがある物件や古屋付き土地の扱い

• 建物が危険なレベルで老朽化している
  そのままでは買主様が再利用しづらいため、更地にして売る選択肢も検討してください。解体費用を誰が負担するかがポイントです。

• 再建築不可物件
  接道義務を満たさないなど法的制限がある空き家は、買い手が限られ、価格も低めになりがちです。投資家向けにPRするなどの工夫が必要です。

高く売るための工夫（空き家編）

室内外の片付け・簡易リフォームで印象アップ

• 不要物の撤去
  家財道具がそのまま残っている場合、買取業者や不用品回収を利用して整理すると良いでしょう。

• 簡易リフォーム
  クロスの貼り替えやキッチン・浴室の軽い補修など、最低限の修繕を行うことで買主様の印象が大きく変わります。かけた費用以上に売却価格アップが見込めるかどうか、不動産会社に相談してください。

解体更地にすべきか現状有姿で売るかの判断

• 更地のメリット
  買主様が建物に関わるリスクや手間を嫌わない。再築しやすい。購入希望者が増える可能性もある。

• 現状渡しのメリット
  解体費用を負担しなくて済む。買主様がリフォームや建て替えを自由に選べる。

• 注意
  更地にすると固定資産税優遇がなくなり、課税額が大きくなるケースがあります。売却時期や費用対効果をシミュレーションしつつ決断しましょう。

空き家買取業者を利用する選択肢と注意点

「早急に処分したい」「相続人同士で話し合う時間がない」といった場合、不動産買取業者が即金で買い取ってくれる可能性もあります。ただし、市場価格より安くなるのが一般的です。

• 複数の業者に見積もりを依頼: 不当に安い価格を提示されていないか比較検討する。

• 再生転売やリフォーム転売を狙う業者: そうした業者なら、ある程度状態が悪くても買い取る場合があります。その代わり査定額は抑えめです。

空き家を売却しない場合の活用策

賃貸に出す・リノベーションして活用する

空き家をリノベーションし、賃貸物件として収益化する方法もあります。中野区は都心に近く、単身者や学生、若年層の賃貸需要が一定数あります。ただし、リフォーム費や管理コストを回収できるかシミュレーションが必要です。

地域の空き家バンクや行政支援制度

自治体によっては、空き家バンクと呼ばれる仕組みを用意し、利活用希望者と空き家所有者をマッチングしている場合があります。中野区では独自の支援制度がある可能性もあるので、一度役所や不動産会社に問い合わせてみるとよいでしょう。

親族や知人に住んでもらう場合の留意点

親族や友人が使ってくれるなら防犯面で安心ですが、家賃の有無や設備修繕の責任など、あいまいにしておくと後々トラブルになる可能性があります。契約書を作成しておくことがおすすめです。

まとめ｜空き家問題は早めの相談を

中野区という利便性の高いエリアでも、空き家を放置していると劣化リスクや税負担が増し、最終的に売却価格が下がる恐れもあります。売主様にとってベストな処分方法を検討するには、次のポイントを押さえておきましょう。

• まずは物件調査: 建物の状態、築年数、法的制限を把握し、再建築の可否や必要な修繕費用などを確認する。

• 不動産会社で査定を受ける: 単純売却、買取、賃貸活用など複数の選択肢を相談し、相場やメリット・デメリットを比較検討する。

• 行政・専門家の活用: 空き家バンク、弁護士や税理士など、必要に応じて外部の力を借りる。

• 放置しない: 空き家をそのままにしておくほど費用がかさむだけでなく、周囲への影響も出る可能性が高い。

空き家は「持っているだけ」でデメリットが多い資産になりがちです。中野区の特性を踏まえ、早めの対策や売却検討で、大切な不動産を有効に活用してください。