住み替えで自宅を売るベストな進め方｜中野区で先に売るか後で売るか？ | 不動産に関する最新情報ブログ

ライフステージや職場の変化など、さまざまな理由で「住み替え」を検討する売主様は多いでしょう。しかし住み替えには、今の家をいつ売却するか、新しい家をいつ買うかといったタイミングが絡み合うため、慎重に計画しないと「二重ローン」や「仮住まい」などの負担が増える恐れがあります。

本記事では、中野区で住み替えを検討している売主様に向けて、先に売るか後で売るかの違いや、計画的に進めるコツをまとめました。

住み替え時の売却プラン選択（売り先行 vs 買い先行）

売り先行のメリット・デメリット

• メリット

  1. 資金計画が立てやすい
     売却で得たお金を次の家の購入資金に充てられるため、ローン残債や頭金を明確にしやすい。

  2. 二重ローンを回避できる
     原則として既存住宅ローンを完済してから新しい物件を買うので、ローンが重ならない。

• デメリット

  1. 仮住まいが必要になる可能性
     売却が先に決まると、新居がまだ見つからない場合、一時的に賃貸などへ引っ越すコストや手間が発生する。

  2. 希望の新居が見つからないまま先に手放すリスク
     住み替え先をじっくり選ぶ時間がないと、妥協してしまうケースも。

買い先行のメリット・デメリット

• メリット

  1. 住み替え先を優先的に確保
     じっくり物件を選べるため、理想の新居に出会いやすい。

  2. 引っ越しがスムーズ
     新居が手元にある状態で売却活動を進められるので、引き渡しと入居のタイミングを合わせやすい。

• デメリット

  1. 二重ローンのリスク
     旧宅のローンが残っている状態で新居ローンを組むことになり、返済負担が増える。

  2. 売却金額が確定していない
     資金計画が曖昧になり、最悪の場合、思ったより安く売れてローン返済に支障が出ることも。

中野区の市場環境から見る適切な選択

中野区は比較的需要が安定しており、売り先行でも買い手が見つかりやすい傾向にある一方、駅近の人気物件は売り出してすぐ成約する可能性も高いです。
逆に買い先行を選ぶ場合、中野区の新築や中古マンション、戸建ての情報が豊富なので、理想の物件を探すチャンスも多いでしょう。
最終的にはご自身のライフステージや、どちらのメリットを重視するかで判断してください。

資金計画とローンのポイント

売却代金を次の購入資金に充当する流れ

• 売却による手取り額をまず把握し（仲介手数料や税金を差し引いた実額）、それを頭金やローン完済に充当します。

• 売却のタイミングが先なら、銀行での新居ローン審査が通りやすくなる場合があります。完済証明で返済比率をクリアできるためです。

つなぎ融資・買い替えローンの仕組みと利用条件

• つなぎ融資
  売却契約が成立してから決済日までの間に新居を先に購入したい場合、短期的に融資を受ける方法。利息負担があるので、利用条件や返済計画をしっかり確認する必要があります。

• 買い替えローン
  旧宅のローンが残っている状態で新居購入資金を借りるローン商品。二重ローンリスクが高まるため、余裕をもった資金計画と担保評価が求められます。

中野区で住み替え実績豊富な金融機関・制度の紹介

• メガバンク系: 三菱UFJ銀行や三井住友銀行、みずほ銀行は都心部の物件ローンに強い。

• 地銀・信用金庫: 中野区を含む東京エリアに特化した商品や、独自の買い替えローンを用意している場合がある。

• フラット35: 固定金利ローンで、ライフプランを安定させたい方に向いている。住み替え時の適用可否を事前に確認すると良いでしょう。

スケジュールの立て方

売り先行の場合：売却→仮住まい→購入の一般的なタイムライン

1. 売却活動開始: 査定、媒介契約、広告、内覧対応。

2. 成約→引き渡し: 決済で現金を受け取り、住宅ローンを完済。

3. 一時的な仮住まい: 賃貸やマンスリーマンションなどを利用して新居探し。

4. 新居購入→引っ越し: 希望の物件が見つかり次第、ローンを組んで契約し、引き渡しを受ける。

この流れでは、手持ち資金がしっかりするため資金計画は立てやすいものの、仮住まいの引っ越し費用や二度手間の負担が増えます。

買い先行の場合：購入→売却のタイムラインと売却期限設定

1. 新居探し→購入: 先に理想の物件を契約。ローン審査も同時に進める。

2. 売却活動開始: 「〇〇月までに旧宅を売りたい」と期限を定めて広告・内覧対応。

3. 成約→残ローン完済: 売却金額で既存ローンを返済し、差額を資金に充当。

この流れでは、住み替えがスムーズで仮住まいが不要ですが、売却が思うように進まないと、二重ローンの返済が圧迫してしまうリスクがあります。

同時進行で進める際の注意（契約日や引渡し日の調整）

売買契約の締結や引き渡し日を巧みに組み合わせることで、仮住まいゼロで住み替えが可能な場合もあります。ただし、買主・売主・金融機関など関係者との調整が複雑になるため、不動産会社のサポートが欠かせません。

住み替え成功のためのポイント

売却と購入を担当する不動産会社を統一するメリット

同じ不動産会社が両方の取引をサポートしてくれると、スケジュール調整や資金計算が一元化され、コミュニケーションがスムーズになります。
ただし、別々の地域やタイプの物件を探す場合は、強みのある会社を分ける選択肢もアリです。

中野区で売却しつつ他エリアへ住み替えるケースの留意点

例えば、中野区から都心部や郊外、他県へ住み替える場合は、売却担当と購入担当が異なる地域の不動産会社になるケースが一般的です。情報共有やスケジュール把握に齟齬がないよう、契約書類やローン審査のタイミングを綿密に打ち合わせましょう。

不動産会社とのコミュニケーション（要望や制約の共有）

• 希望引き渡し時期: 「◯月には退去したい」「子どもの学期に合わせたい」など、売主様の希望を具体的に伝える。

• 価格面での優先度: 「いくら以上でなければ売りたくない」「早く売れれば多少の値下げはOK」など、条件に優先順位を付けておくと価格交渉がスムーズ。

まとめ｜計画的な住み替えで理想の暮らしへ

住み替えは単なる売却ではなく、新たな生活環境を手に入れるための大切なプロセスです。
中野区でスムーズに住み替えを成功させるために、以下のポイントを意識しましょう。

• 先に売るか後で売るかを決める前に、資金計画をシミュレーション

• 仮住まいの必要性、二重ローンリスクなど、費用対効果とリスクヘッジを考慮

• 売却・購入どちらも地域情報や実績に強い不動産会社を選ぶ

• スケジュールをしっかり組み、関係者との連絡をマメに行う

これらをしっかり押さえれば、住み替えの不安が軽減され、理想の新生活をスムーズにスタートできるはずです。ぜひ計画的に準備を進めて、満足度の高い住み替えを実現してください。